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Mieterhöhung nach Vergleichsmiete: Zeitpunkt entscheidend

Bei einer Mieterhöhung ist für die Ermittlung der Vergleichsmiete der Zeitpunkt entscheidend.

Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete zahlen muss.

Sollte daher ein Gutachten über die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt werden, ist unbedingt darauf zu achten, welcher Zeitpunkt zugrunde gelegt wird. Anderenfalls kann eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung bereits aus diesem Grunde abgewiesen werden.

Interessant ist bei dem vom BGH zu entscheidenden Fall, dass die beiden Zeitpunkte eng beieinander lagen. Der Fall spielte in Berlin. Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter im Juli 2017 zugegangen. Die erhöhte Miete sollte ab dem 1. Oktober 2017 gezahlt werden. Es wurde dann ein Gutachten zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen. Abgestellt wurde aber auf den späteren Zeitpunkt.Der BGH ist der Ansicht, dass sich so nicht abschließend beurteilen lässt, ob die ab dem 1. Oktober 2017 verlangte erhöhte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt.

Kurios ist in diesem Zusammenhang der Blick auf § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB. Hiernach kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist.

Bei Mieterhöhungsverlangen ist daher wichtig, die vorgeschriebenen Formalien genau zu beachten. Wir sind Ihnen behilflich. Kontaktieren Sie uns gerne.

BGH, Urteil vom 28.04.2021 – VIII ZR 22/20