Wohngemeinschaften sind sehr beliebt und insbesondere bei Studierenden oft erste Wahl. Dabei stellt sich hinsichtlich des oder der Mietverträge oft die Frage unter welchen Voraussetzungen ein einzelner Mieter:innenwechsel vorgenommen werden kann. Einen solchen Fall hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 27. Juli 2022 – VIII ZR 304/21) nunmehr entschieden und festgestellt, dass grundsätzlich kein Anspruch auf Mieter:innenwechsel besteht.

Sachverhalt

Die Mietverträge waren mit den einzelnen Mietenden geschlossen worden. Er enthielt keine Regelung zum nachträglichen Mieter:innenwechsel. Vormals wurden zwischen den Parteien bei Mieter:innenwechseln jeweils neue Mietverträge geschlossen mit der Vereinbarung, dass die Neumieter:innen in die Mietverhältnisse der Altmieter:innen eintreten. Bei einem erneuten anstehenden Mieter:innenwechsel verweigerte der Vermieter dies jedoch.
Hiergegen wandten sich die Mietenden mit ihrer Klage.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 27. Juli 2022 – VIII ZR 304/21) führte hierzu aus:
Allein aus dem Abschluss eines Mietvertrages mit einer Mietermehrheit von Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, kann auf eine vorweggenommene Zustimmung zu einem Mieterwechsel nicht geschlossen werden.
Das Gesetz sieht ein Recht auf den Wechsel der Mieterinnen auch bei Mietermehrheiten nicht vor. Den Bedürfnissen der Mieter nach Flexibilität hat das Gesetz schon mit der Möglichkeit der Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB, bei der allerdings der jeweilige Mietende das Ausfallrisiko trägt, und durch die kurze Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen.
Ein weitergehendes Recht auf Zustimmung zum Mieterwechsel würde die Mieter:innen über die Gesetzeslage hinaus erheblich begünstigen. Denn dann würde der ausscheidende Mietende nicht mehr gesamtschuldnerisch mit den anderen Mietern haften. Der eintretende Mieter würde zudem von bereits geltenden verlängerten Kündigungsfristen und einer günstigen Altmiete und den Grenzen einer Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB profitieren.
Dem Vermieter würde die freie Wahl seines Vertragspartners verloren gehen.
Die Mieter:innen müssen vielmehr bei Vertragsabschluss verhandeln, dass eine entsprechende Klausel zum Austausch der Mieter:innen im Mietvertrag aufgenommen wird.

Fazit

Gerade bei Studierendenwohnungen ist es ratsam, nicht die gesamte Wohnung durch alle Mieter:innen anzumieten, sondern einzelne Räume mit der Möglichkeit der Mitbenutzung der Gemeinschaftseinrichtungen (sanitäre Einrichtungen, Küche).
Ebenso denkbar ist es, eine GbR zu gründen, die dann Mieterin wird. Bei dieser kann deren Bestand der Gesellschafter und Gesellschafterinnen ohne weiteres wechseln. Den jeweiligen Gesellschaftern und Gesellschafterinnen kann dann das Recht zur Nutzung der Mietsache eingeräumt werden.

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