Beim Erwerb einer neuen Immobilie stellt sich für den neuen Eigentümer aber auch oft für den Mieter die Frage unter welchen Voraussetzungen eine Eigenbedarfskündigung möglich ist. Der neue Eigentümer möchte das gekaufte Haus oder die gekaufte Wohnung so schnell wie möglich beziehen und der Mieter am liebsten nicht ausziehen. Wir stellen nachfolgend die wichtigsten Fragen und Antworten der Eigenbedarfskündigung dar.

Wann und wie kann der Käufer die Eigenbedarfskündigung aussprechen?

Die Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses ist grundsätzlich erst nach Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch möglich. Sie muss schriftlich, also eigenhändig unterschrieben, erfolgen.

Welche Kündigungsfristen gelten bei der Eigenbedarfskündigung?

Da der Käufer gemäß § 566 BGB in das bestehende Mietverhältnis eintritt, hat er die jeweils geltende Kündigungsfrist des Mietverhältnisses zu beachten. Die Kündigungsfristen sind nach Dauer des Mietverhältnisses wie folgt gestaffelt:

• bis 5 Jahre: 3 Monate zum Monatsende
• mehr als 5 Jahre: 6 Monate zum Monatsende
• mehr als 8 Jahre: 9 Monate zum Monatsende

Sperrfrist der Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung in Wohnungseigentum

Bei der Eigenbedarfskündigung sind in einigen Fällen Sperrfristen gesetzlich vorgeschrieben, die einer sofortigen Eigenbedarfskündigung entgegenstehen. Dies ist insbesondere bei der Umwandlung von Wohnungen in Wohnungseigentum der Fall, also wenn z. B. das Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt wird.
Ein solcher Fall mit Sperrfristen liegt vor, wenn

• der Mieter in der Mietwohnung wohnt
• die Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wird
• nach der Umwandlung der Verkauf an einen Dritten stattfindet

Der Dritte kann dann für mindestens 3 Jahre nicht kündigen.

Begründung der Eigenbedarfskündigung

Grund für die Eigenbedarfskündigung ist, dass der Käufer oder seine Familienangehörigen das gekaufte Haus oder die gekaufte Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB. Der Käufer muss dies ausführlich und nachvollziehbar in der Kündigung darlegen. Er muss dazu auch seine derzeitige Wohnsituation darstellen und aufzeigen, dass diese seinen Bedürfnissen im Gegensatz zur neu erworbenen Immobilie nicht mehr entspricht. Dies kann z.B. bei einer beruflichen oder privaten Veränderung und damit einhergehenden Bedarfs weiterer Räume z.B. fürs Homeoffice oder Kinderzimmer der Falls sein. Persönliche Vorstellungen des Käufers an die Größe der Räume etc. sind dabei zu Berücksichtigen und von den Gerichten anzuerkennen. Der Käufer hat diese Gründe umfassend darzulegen.
Die Kündigung sollte gut bedacht werden und möglichst mit anwaltlicher Hilfe vorbereitet werden, da nachträgliche weitere Gründe nach § 573 Absatz 3 BGB ausgeschlossen sind. Hier empfiehlt es sich wiederum auf der Mieterseite ebenso die vom Käufer ausgesprochene Kündigung überprüfen zu lassen, ob der Käufer die Darlegung ausführlich genug vorgenommen hat.

Weiterhin hat der Käufer den Mieter auf sein gesetzliches Widerspruchsrecht gegen die Eigenbedarfskündigung hinzuweisen.

Widerspruchsmöglichkeit des Mieters

Spricht der Käufer und damit der neuer Vermieter die Eigenbedarfskündigung aus, so steht dem Mieter gemäß § 574 BGB ein Widerspruchsrecht zu, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte darstellen, § 574 Absatz 1 Satz 1 BGB.
Härtegründe sind u.a. schwere Krankheiten oder hohes Alter (sog. Umzugsunfähigkeit).
Es kann jedoch auch eingewendet werden, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, § 574 Absatz 2 BGB.

Will der Mieter Widerspruch einlegen, muss er dies spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist tun. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen.

Vorgetäuschter Eigenbedarf?

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann bereits dann gegeben sein, wenn eine Eigenbedarfskündigung angedroht oder in Aussicht gestellt wird und der Mieter daraufhin freiwillig auszieht, weil er den Angaben des Vermieters glaubte.
Ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann darüber hinaus den Straftatbestand des Betruges gem. § 263 StGB darstellen kann.

Vermieter zieht doch nicht ein

In diesem Zusammenhang stellt sich oft die Frage, was passiert, wenn der Vermieter nach erfolgter Eigenbedarfskündigung doch nicht in das Haus oder die Wohnung zieht und ob dies bereits einen vorgetäuschten Eigenbedarf begründet. Hier ist Vorsicht geboten.
Zu unterscheiden ist der von Anfang an vorgetäuschte Eigenbedarf von dem Fall, bei dem der Eigenbedarf, also der Nutzungswille, nur später wegfällt. Während der von Anfang an vorgetäuschte Eigenbedarf die nachfolgenden Ansprüche des Mieters auslöst, ist bei dem später weggefallenen Eigenbedarf noch weiter zu differenzieren.

1. Von Anfang an vorgetäuschter Eigenbedarf

Der Mieter kann sich gegen die Kündigung wehren und Schadenersatz verlangen.

2. Wegfall des Nutzungswillen vor Ablauf der Kündigungsfrist

Bei Wegfall des Eigenbedarfs muss der Vermieter den Mieter hierüber informieren und ihm anbieten, das Mietverhältnis fortzusetzen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, wird die Kündigung unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04). Der Mieter kann sich gegen die Kündigung wehren und hat dann Anspruch auf Schadenersatz

3. Wegfall des Nutzungswillen nach Ablauf der Kündigungsfrist

Hier hat der Mieter keine Ansprüche mehr.

Wenn der Vermieter nicht einzieht muss er im Prozess darlegen, dass sein Nutzungswille zunächst vorhanden war und später weggefallen ist. Hiergegen muss der Mieter dann den vollen Beweis erbringen, dass dies nicht stimme.

Ansprüche des Mieters

Sollte der Eigentümer den Eigenbedarf nur vorgetäuscht haben und der Mieter kann dies nachweisen, stehen ihm insbesondere folgende Ansprüche zu:

• Ersatz aller mit dem Umzug in Zusammenhang stehenden Kosten
• Ersatz von Makler- und Prozesskosten
• Mehrkosten für die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung

Der Mieter kann nach seinem Auszug die erneute Überlassung der Wohnung verlangen. Dieser Anspruch kann mit einer einstweiligen Verfügung auf ein Verbot, die Wohnung Dritten zu überlassen oder die Wohnung zu veräußern, vorläufig gesichert werden. Dies ist nur dann möglich, wenn noch keine Neuvermietung stattgefunden hat.
Gleiches gilt, wenn die Wohnung schon verkauft wurde und der Mieter vor Übergang des Eigentums auf den Erwerber (also Eintragung in das Grundbuch) ausgezogen ist. § 566 BGB gilt dann nicht.

Beachte: Ein Schadensersatzanspruch wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs ist nicht gegeben, wenn nur ein Auswechseln der Bedarfsperson stattfindet und die andere Person ebenfalls Begünstigte einer Eigenbedarfskündigung gewesen wäre. Ebenso, wenn ein in der Kündigung angegebener Nutzungswunsch zwar tatsächlich nicht bestanden hat, die Wohnung aber aus Gründen, die zur Kündigung ebenfalls berechtigt hätten, genutzt wird (sog. rechtmäßiges Eventualverhalten). Diese Fragen sind vorab bei der Wirksamkeit der Kündigung vor Auszug zu prüfen und ggfs. durch das Gericht festzustellen und stehen der Räumung entgegen.

Der Kauf einer Immobilie und die Zusammenhänge mit dem Mietrecht sind nicht ohne weiteres leicht zu durchschauen und zu verstehen. Insbesondere wegen der doch teilweise langen Kündigungsfristen sollten vor dem Kauf eine rechtliche Beratung erfolgen.

Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht (Peer Reitner) und Notar (Kai Kinscher) kennen wir uns mit den Feinheiten des Immobilienrechts aus und sind Ihnen gerne bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche behilflich. Vereinbaren Sie gerne einen Termin und besuchen uns in unserer Kanzlei in Essen-Kettwig.