Viele Menschen träumen von Wohnungseigentum, doch manchmal kommt es vor, dass gleich mehrere Personen Eigentum an Wohnungen auf einem Grundstück begründen. Die Probleme, die sich aus den unterschiedlichen Eigentumspositionen ergeben können, regelt das Wohnungseigentumsgesetz (kurz: WEG).

Wer Teil einer Eigentumsgemeinschaft ist, kommt früher oder später mit dem WEG in Berührung. Dabei stellen sich insbesondere für juristische Laien viele Fragen: Welche Verantwortung bringt eine Eigentümergemeinschaft mit sich? Welche Rechte und Pflichten haben die jeweiligen Eigentumsparteien? Wer befasst sich mit ordnungsgemäßer Verwaltung?

All diese Fragen werden im WEG geregelt. Doch wir haben die Erfahrung gemacht, dass sich viele Betroffene mit dem teils undurchsichtigen Gesetzestext schwertun. Eine erfahrene Anwältin oder ein erfahrener Anwalt für WEG-Recht kann nicht nur auf offene Fragen eingehen, sondern auch die Rechtslage laienverständlich erklären und Unklarheiten auf diese Weise aus dem Weg räumen. Besonderer Fokus liegt hier fast immer auf die durch die WEG gefassten Beschlüsse.

In diesem Artikel erfahren Sie, wann sie einen WEG-Beschluss anfechten können.

Was ist ein WEG-Beschluss?

Auf einer Eigentümerversammlung werden regelmäßig Beschlüsse getroffen, die sich im Nachhinein auf alle Beteiligten auswirken. Viele Eigentümer:innen erleben solche Entscheidungen für die Zukunft als sehr einschneidend, schließlich geht es um ihr Eigentum. Und nicht selten setzen sich Eigentümer:innen über gesetzliche Regelungen hinweg oder umgehen diese auf unzulässige Weise.

Kurz: Die Eigentümerversammlung bietet viel Potenzial für Streitpunkte. Doch einen unerwünschten Beschluss müssen Sie sich nicht gefallen lassen. Vielmehr können Sie aktiv gegen einen WEG-Beschluss vorgehen, wenn die Voraussetzungen dafür erfüllt sind.

WEG-Beschluss anfechten

Sie haben Zweifel an der Rechtmäßigkeit Ihres WEG-Beschlusses? Zunächst sollten Sie sich fragen, aus welchem Grund Sie gegen den Beschluss vorgehen möchten. Welche rechtlichen Möglichkeiten Ihnen offen stehen, hängt nämlich maßgeblich davon ab, ob es sich um einen rechtswidrigen oder einen nichtigen Beschluss handelt.

Wann ist ein WEG-Beschluss rechtswidrig?

Von einem rechtswidrigen Beschluss ist die Rede, wenn der Beschluss im Widerspruch zur sog. ordnungsgemäßen Verwaltung steht. Grund dafür können inhaltliche Mängel sein (z.B. Aufgaben ordnungsgemäßer Verwaltung).

Der rechtswidrige Beschluss kann – und sollte – von allen Beteiligten angefochten werden. Denn solange er nicht durch ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird, ist der Beschluss gültig.

Für viele Laien mag das im ersten Moment widersprüchlich klingen: Einerseits ist der Beschluss rechtswidrig, aber andererseits wird er weiterhin als gültig angesehen. Doch diese Regelung bezweckt, dass die Rechtswidrigkeit eines WEG-Beschlusses nicht von den Beteiligten, sondern vom zuständigen Gericht entschieden werden soll. Deshalb steht den Beteiligten der Rechtsweg offen.

Alle, die im Grundbuch eingetragen sind, können eine einstweilige Verfügung beantragen oder mit einer Anfechtungsklage auf den rechtswidrigen Beschluss reagieren.

Gut zu wissen: Bei einer Anfechtungsklage ist schnelles Handeln geboten. Nach dem gefassten Beschluss haben Sie nur einen Monat Zeit, um die Anfechtungsklage einzureichen. Versäumen Sie diese Frist, wird der Beschluss unanfechtbar.

Wann ist ein WEG-Beschluss nichtig?

Nichtige Beschlüsse können nicht angefochten werden, denn sie haben aus rechtlicher Sicht nie existiert. Demnach begründen nichtige Beschlüsse auch keine Rechte und Pflichten für die Beteiligten (Das Gericht prüft aber bei einer Anfechtungsklage auch die Nichtigkeit

Ein nichtiger Beschluss liegt vor, wenn er gegen unabdingbare Gesetze oder bereits geschlossene Verträge verstößt. Darunter fallen zum Beispiel:

• Vereinbarungen über bereits festgelegte Eigentumsteilungen
• Änderung von Gemeinschaftsordnungen ohne vorherige Absprache (z.B. Verwaltungstätigkeiten)
• gesetzliche Verbote, die zwingend eingehalten werden müssen

In diesen Fällen hat die Eigentümerversammlung in der Regel keine Beschlusskompetenz. Fasst sie trotzdem einen Beschluss, ist er nichtig.

Gut zu wissen: Die Nichtigkeit tritt automatisch – also kraft Gesetzes – ein. Sie muss nicht festgestellt oder gesondert erklärt werden. Dennoch ist es ratsam, den Beschluss von einer Anwältin oder einem Anwalt für WEG-Recht überprüfen zu lassen, um Rechtsklarheit zu gewinnen. Der Beschluss sollte in diesem Fall durch eine Klage vom Gericht als nichtig festgestellt werden, damit ein Streit zwischen den Eigentümern ausgeräumt werden kann.

Dabei unterstützen wir Sie gerne in unserer Kanzlei. Wir haben uns auf das WEG-Recht spezialisiert und konnten bereits vielen Ratsuchenden dabei helfen, Ihre Rechte aus dem WEG durchzusetzen. Besuchen Sie unsere Kanzlei in Essen-Kettwig an der Hauptstraße 11 oder nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf. Rufen Sie uns an, schreiben eine E-Mail oder lassen Sie sich zurückrufen. Gerne können Sie auch den Chat unten rechts zur Kontaktaufnahme nutzen.