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Vertragsarten im Bau – Eine Übersicht

In Bauverträgen gibt es verschiedene Vertragstypen, die unterschiedliche Auswirkungen auf das Bausoll und die Bezahlung haben. Nachfolgend finden Sie eine kleine Orientierungshilfe, damit für Sie als Bauunternehmer oder Handwerker sowie Verbraucher keine Überraschungen warten.

Einheitspreisvertrag

Beim Einheitspreisvertrag wird die Vergütung zu Einheitspreisen für technisch und wirtschaftlich einheitliche Teilleistungen, deren Menge nach Maß, Gewicht oder Stückzahl vorgegeben wird, vereinbart. Der Einheitspreisvertrag zeichnet sich also durch verschiedene Elemente aus, die im folgenden Beispiel dargestellt werden. Dies sieht z.B. wie folgt aus:

PositionLeistungMengeEinheitspreisPreis
1Pflaster verlegen einschl. Unterbau Betonrechteckpflaster mit 20 cm Tragschicht200m²25,00 €5.000,00€

Beim Einheitspreisvertrag finden sich häufig auch Begriffe wie Eventualposition oder Alternativposition. Bei der Alternativposition muss der Auftraggeber idR entscheiden, welche Ausführung er möchte. Die Eventualposition kommt zur Anwendung, wenn der Auftraggeber sie anordnet oder sie als Bedarfsposition (meistens in Form einer Zulage) für erschwerte oder besondere Bauausführungsbedingungen vorgesehen sind.

Der Einheitspreisvertrag ist die gebräuchlichste Vertragsform. Sie birgt für den Unternehmer nahezu kein Risiko, da die tatsächlichen Mengen abgerechnet werden. Für den Auftraggeber ist bei Auftragvergabe nicht klar, was er zum Schluss zu zahlen hat. Für ihn ist der Pauschalpreisvertrag idR besser.

Pauschalpreisvertrag

Bei einem Pauschalpreisvertrag schuldet der Auftraggeber dem Auftragnehmer für das vertraglich vereinbarte Bausoll eine festgelegte Vergütung. Sämtliche für die Erreichung des vertraglichen Bausoll erforderlichen Leistungen, insbesondere alle tatsächlich erforderlichen Massen, sind danach vom Auftragnehmer für die vereinbarte Pauschalvergütung geschuldet.
Hierbei kommt es ganz genau darauf an, was das Bausoll ist.
Hier gibt es unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten, die von der reinen Detailpauschale, bei der lediglich das Massenrisiko pauschaliert ist, bis zu einem Globalpauschalpreisvertrag reichen, bei der das Leistungssoll funktional umschrieben ist und der Auftragnehmer sämtliche Leistungen schuldet, die zur Erreichung dieses Bausolls erforderlich sind.
Je globaler die Beschreibung der Leistung allerdings ist, desto schwerer kann der Auftragnehmer nachweisen, dass es zu einer extra zu vergütenden Änderung oder Erweiterung gekommen ist. Deshalb ist häufig strittig, welcher Leistungsumfang mit der Pauschale abgegolten ist, vor allem dann, wenn in den Vorbemerkungen des Leistungsverzeichnisses festgelegt wurde, dass mit der Pauschale alles abgegolten ist, was zur „kompletten“ Leistung gehört (so genannte Komplettheits– oder Vollständigkeitsklausel).

Für den Auftraggeber ist der Globalpauschalvertrag daher die sicherste Variante, da er ziemlich genau vorhersehen kann, was er zu zahlen hat. Für den Aufragnehmer bietet der Vertrag allerdings kaum Möglichkeiten die Vergütung anzupassen und auf Mehraufwand zu reagieren. Er sollte daher großzügig kalkuliert haben, was zur Folge hat, dass der Pauschalvertrag häufig teurer ist.

Fazit

Die unterschiedlichen Verträge bieten vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten und jeweilige Vor- und Nachteile auf der Auftraggeber- oder Auftragnehmerseite. Um keine Überraschungen zu erleben ist es daher anzuraten vor der Beauftragung fachliche juristische und technische Hilfe in Anspruch zu nehmen. Wir unterstützen Sie als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Essen-Kettwig gerne. Nehmen Sie unkompliziert Kontakt zu uns auf.