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WEG Beschlüsse ins Grundbuch eintragen

Die WEG Reform bringt einige Neuerungen mit sich, die sich auch auf Altbeschlüsse auswirken und zu beachten sind. Es besteht Handlungsbedarf:

Beschlüsse aufgrund einer VEREINBARTEN Öffnungsklausel (also einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung nach der von den getroffenen Vereinbarungen durch Mehrheitsbeschluss abgewichen werden kann), müssen seit 01.12.2020 (neues WEG Recht) ins Grundbuch eingetragen werden (§ 10 Abs. 3 S. 1 WEG n. F.). Sonst wirkt die Vereinbarung nicht gegenüber neuen Eigentümern! (Übergangsvorschriften bestehen bis 2025).
Auch Altbeschlüsse sind hiervon betroffen und müssen daher ins Grundbuch eingetragen werden.
Beschlüsse aufgrund einer gesetzlichen Öffnungsklausel sind nicht betroffen.

Wie wird eingetragen?

Um Eigentümer und insbesondere Grundbuchämter zu entlasten, gilt die Erleichterung nach § 7 Abs. 2 WEG n. F.
Danach genügt es, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG n. F. bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, oder durch ein Urteil in einem Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG n. F. nachgewiesen ist. Hier steht Ihnen der Notar gerne zur Verfügung.

Für den Fall, dass die in § 24 Abs. 6 WEG n. F. genannten Personen nicht mehr zur Verfügung stehen, z. B. weil der Verwalter abgewählt wurde oder ein Eigentumswechsel stattgefunden hat, sieht § 48 Abs. 1 S. 3 WEG n. F. vor, dass jeder Eigentümer bis zum 31.12.25 verlangen kann, dass der Beschluss nach § 48 Abs. 1 S. 1 WEG n. F. erneut mit gleichem Inhalt gefasst werden kann.
Der erneut gefasste Beschluss kann dann nach § 7 Abs. 2 WEG n. F. eingetragen werden. Voraussetzung ist, dass ein wirksamer Altbeschluss gefasst wurde. Für unwirksame oder nichtige Altbeschlüsse gilt der Anspruch auf erneute Beschlussfassung nicht. Hier ist besonders zu beachten, dass für Beschlüsse aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel nunmehr die Zustimmung der dinglich Berechtigten (z.B. Grundpfandrechtsgläubiger oder Reallastgläubiger) erforderlich ist.
Wenn die Eigentümer der neuen Beschlussfassung nicht nachkommen, kann Beschlussersetzungsklage erhoben werden (§ 44 Abs. 1 S. 2 WEG n. F.). Dieser Anspruch ist bis zum 31.12.25 befristet.

Was ist für Verwalter zu beachten?

Verwalter sind nach § 48 Abs. 1 WEG n. F. in der Pflicht, auch Beschlüsse, die vor ihrer Verwalterzeit getroffen wurden, auf beschlossene Öffnungsklauseln zu überprüfen. Diese sind dann einzutragen.

Beispiele für eine vereinbarte Öffnungsklausel

„Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, die bestehende Gemeinschaftsordnung, spätere Vereinbarungen einschließlich etwaiger Sondernutzungsrechte und abdingbare gesetzliche Bestimmungen durch Beschluss mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer auch ohne sachlichen Grund zu ändern (…).″

oder

„Die Eigentümerversammlung kann mit einer qualifizierten Mehrheit (von 2/3 aller Eigentümer) Änderungen dieser Gemeinschaftsordnung beschließen:
Bezüglich der Kostenverteilung gemäß dieser Gemeinschaftsordnung sowie bezüglich baulicher Veränderungen, die voraussichtlich zu einer künftigen Einsparung von Bewirtschaftungskosten führen oder infolge der Anpassung der Wohnungseigentumsanlage an technische Neuerungen oder Änderungen der Lebensgewohnheiten geboten sind.
Solche Beschlüsse sind jedoch nur möglich, soweit dadurch nicht einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem bis dahin bestehenden Rechtszustand unbillig benachteiligt werden.“

Beispiele für gesetzliche Öffnungsklauseln

Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung (§ 12 Abs. 4 Satz 1 WEG)
Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung aufgehoben wird.

Gebrauchsregelung (§ 15 Abs. 2 WEG)
Soweit eine Vereinbarung nicht entgegensteht, können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauchs beschließen.

Erfassung und Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten (§ 16 Abs. 3 WEG)
Die Wohnungseigentümer können abweichend vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des BGB, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Kostentragung von baulichen Maßnahmen im Einzelfall (§ 16 Abs. 4 WEG)
Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs.1 und Abs. 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend vom gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile.

Gerne stehen wir Ihnen im WEG Recht zur Verfügung. Durch unsere Kombination als Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht (Peer Reitner) und Notar (Kai Kinscher) sind wir in der Lage Sie umfassend zu beraten und die notwendigen Eintragungen zu veranlassen.