Die WEG-Reform bringt seit dem 01.12.2020 erhebliche Änderungen für Wohnungseigentümer mit sich. Besonders betroffen sind Altbeschlüsse, die aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst wurden. Wichtig: Diese müssen bis spätestens 2025 ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie auch für neue Eigentümer verbindlich sind!

Welche Beschlüsse müssen ins Grundbuch eingetragen werden?

✅ Beschlüsse mit vereinbarter Öffnungsklausel

• Die Gemeinschaftsordnung erlaubt durch eine Regelung, dass Mehrheitsbeschlüsse von den ursprünglichen Vereinbarungen abweichen können.
• Seit dem neuen WEG-Recht (2020) ist eine Grundbucheintragung erforderlich (§ 10 Abs. 3 S. 1 WEG n. F.).
• Ohne Eintragung sind die Beschlüsse gegenüber neuen Eigentümern unwirksam.

🚫 Beschlüsse mit gesetzlicher Öffnungsklausel

• Diese sind nicht betroffen und müssen nicht ins Grundbuch eingetragen werden.

Wie erfolgt die Eintragung ins Grundbuch?

Um den Eintragungsprozess für Eigentümer und Grundbuchämter zu erleichtern, gelten folgende Regelungen:

🔹 Nachweis durch öffentliche Beglaubigung

• Die Eintragung erfolgt durch eine notariell beglaubigte Niederschrift oder ein gerichtliches Urteil (§ 7 Abs. 2 WEG n. F.).
• Hierfür steht Ihnen unser Notar Kai Kinscher gerne zur Verfügung.

🔹 Was passiert, wenn verantwortliche Personen nicht mehr verfügbar sind?

• Falls der Verwalter abgewählt wurde oder Eigentümer gewechselt haben, kann nach § 48 Abs. 1 S. 3 WEG n. F. bis 31.12.2025 ein erneuter Beschluss mit gleichem Inhalt gefasst werden.
• Voraussetzung: Der ursprüngliche Beschluss war wirksam.

Achtung: Bei vereinbarten Öffnungsklauseln ist jetzt zusätzlich die Zustimmung der dinglich Berechtigten (z. B. Grundpfandrechtsgläubiger) erforderlich!

Was müssen WEG-Verwalter beachten?

🔎 Prüfung alter Beschlüsse

• Verwalter müssen auch Beschlüsse aus der Vergangenheit auf bestehende Öffnungsklauseln prüfen (§ 48 Abs. 1 WEG n. F.).
• Falls erforderlich, müssen diese ins Grundbuch eingetragen werden.

Beispiele für Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung

📝 Vereinbarte Öffnungsklausel (muss ins Grundbuch)
“Die Wohnungseigentümer können die Gemeinschaftsordnung und spätere Vereinbarungen mit einer ¾-Mehrheit ändern, auch ohne sachlichen Grund.”

⚖ Gesetzliche Öffnungsklausel (keine Eintragung nötig)

• Veräußerungsbeschränkung aufheben (§ 12 Abs. 4 S. 1 WEG)
• Gebrauchsregelungen festlegen (§ 15 Abs. 2 WEG)
• Kostenverteilung für Betriebskosten (§ 16 Abs. 3 WEG)
• Tragung von Kosten für bauliche Maßnahmen (§ 16 Abs. 4 WEG)

Unser Angebot für Sie

Als Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht (Peer Reitner) und Notar (Kai Kinscher) stehen wir Ihnen mit unserer fachlichen Expertise zur Verfügung. Wir unterstützen Sie bei der Überprüfung, Anpassung und Eintragung Ihrer Beschlüsse ins Grundbuch – fristgerecht und rechtssicher.

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