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Immobilien kaufen: Was ist zu beachten?

Von Kai Kinscher am

Von einer Eigentumswohnung oder dem eigenen Heim träumen viele Menschen. Sie sparen jahrelang, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen zu können. Egal, ob Sie eine kleine Wohnung als Geldanlage kaufen möchten oder ein großes Haus gefunden haben – der Kauf einer gebrauchten Immobilie ist eine große Lebensentscheidung.

Bevor das neue Zuhause endlich bezogen werden kann, müssen nämlich viele rechtliche Punkte abgehakt werden: der Immobilienkaufvertrag wird notariell beurkundet, Grundbucheinträge werden aktualisiert und die Kosten werden beglichen. Mit dem oft undurchsichtigen Rechtssystem und der Fülle an rechtlichen Voraussetzungen sind viele Menschen zurecht überfordert.

In diesem Artikel möchten wir Sie deshalb über Ihre Rechte und Pflichten informieren und Ihnen eine praktische Checkliste für den Immobilienkauf zur Verfügung stellen.

Notarielle Beurkundung beim Immobilienkauf

Wer in Deutschland eine Immobilie kaufen möchte, kommt um eine notarielle Beurkundung nicht herum. Denn diese ist gesetzlich vorgeschrieben. Zudem geben Menschen für einen Immobilienkauf nicht selten ein halbes Vermögen aus. Darüber hinaus wird oft unterschätzt, welche Verpflichtungen mit dem neuen Eigentum einhergehen. Der Kauf einer Immobilie will also gut überlegt sein.

Fachliche Expertise

Nicht alle Menschen verfügen über ein solides rechtliches Grundwissen, sondern haben erfahrungsgemäß viele offene Fragen, wenn es um den Kauf der ersten Immobilie geht. In diesem Fall beraten und belehren Notar:innen sowohl die Käufer- als auch die Verkäuferseite gleichermaßen in einem Erstgespräch oder per E-Mail. Dabei greifen sie auf ihre tiefgreifende rechtliche Expertise und ihre langjährige Berufserfahrung zurück, die juristischen Laien in der Regel fehlt.

Gut zu wissen: Für diese notarielle Beratung fallen keine zusätzlichen Kosten an – diese sind durch die Beurkundungsgebühren bereits abgedeckt. Auch während oder nach Abschluss des Kaufvertrags können Beteiligte aufkommende Unklarheiten ansprechen und von dem notariellen Fachwissen profitieren.

Unparteiische Betreuung

Während des gesamten Beurkundungsprozesses stehen Notar:innen den Beteiligten außerdem unparteiisch gegenüber. Denn ein Notar ist bei dem Entwurf eines Immobilienkaufvertrags dazu verpflichtet, die Interessen beider Seiten gleichermaßen abzubilden.

Gleichzeitig muss geklärt werden, ob alle Voraussetzungen für einen Immobilienkauf erfüllt sind. Dazu gehört etwa, dass das Grundstück bzw. die Immobilie nicht mit Rechten anderer, meist unbeteiligter Personen, belastet ist oder ob solche Rechte übernommen werden (müssen). Der/Die Notar:in überprüft die Angaben im Grundbuch und übernimmt die Kommunikation mit Finanzämtern, Banken, Behörden und dritten Parteien.

Gültigkeit und Beweisfunktion

Der Kaufvertrag wird bei Anwesenheit beider Parteien von dem Notar oder der Notarin vorgelesen, also beurkundet, und hält die Regelungen verbindlich fest. Durch Unterzeichnung aller Beteiligten und des Notars oder der Notarin wird der Kaufvertrag gültig. Eine andere Möglichkeit, einen wirksamen Immobilienkaufvertrag abzuschließen, gibt es in Deutschland nicht.

Beide Parteien können den unterschriebenen Kaufvertrag im Anschluss als Beweismittel nutzen und auf die Gültigkeit seines Inhalts vertrauen. Aus diesem Grund sind beide Parteien dazu angehalten, sich einmal mehr über die Tragweite ihres Handelns bewusst zu werden, aber auch sorgfältig darüber nachzudenken, welche Informationen sie unbedingt im Vertrag verschriftlicht sehen möchten (sog. Nebenabreden). Denn nur das, was ausdrücklich im Kaufvertrag steht, gilt auch als vereinbart.

Aus diesen Gründen ist die Einbindung eines Notars oder einer Notarin auch verpflichtend. Wenn Sie diese gesetzlich vorgegebene Formpflicht umgehen, führt dies unmittelbar dazu, dass Ihre gesamte Vereinbarung unwirksam wird.

Checkliste für den Immobilienkauf

Für viele Menschen ist es das erste Mal, dass sie in eine Immobilie investieren. Aus diesem Grund beschäftigt sie häufig die Frage: Wie läuft ein Immobilienkauf ab?

In dieser Checkliste haben wir die wichtigsten Punkte zusammengetragen.

1. Vor der Beurkundung

Sie haben sich mit der Person, der die Immobilie gehört, geeinigt und sind nun auf der Suche nach einer Notarin oder einem Notar?
Nutzen Sie ein notarielles Erstgespräch, um Ungewissheiten im Vorfeld aufzulösen und sich über die Rechtslage zu informieren. Nach unserer Erfahrung ist das Erstgespräch eine gute Gelegenheit, um sich mit den eigenen Wünschen hinsichtlich des Vertragsentwurfs zu beschäftigen.

Wenn Sie kein Erstgespräch benötigen, können Sie die gemeinsamen Vorstellungen zum Kaufvertrag auch direkt dem Notar oder der Notarin mitteilen.

Am Ende – ob Erstgespräch oder nicht – entwirft der/die Notar:in basierend auf dem Austausch und den Informationen einen Immobilienkaufvertrag.

Sie sollten zu diesem Zeitpunkt auch die Ausgaben im Blick haben, die bald auf Sie zukommen:

  • Kaufpreis der Immobilie
  • etwaige Renovierungskosten
  • ggf. Maklerprovision
  • steuerliche Verpflichtungen (z. B. Grunderwerbsteuer)
  • behördliche Kosten (wie die Gebühren für das Grundbuchamt)
  • Kosten für die notarielle Beurkundung

Anschließend können sich beide Parteien noch einmal Gedanken um den Vertragsentwurf machen, offene Fragen klären und Änderungen anfordern. Anschließend wird ein gemeinsamer Termin zum Vorlesen und zur Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrages (Beurkundungstermin) vereinbart.

Wer bestellt den Notar?

Sie können selbst entscheiden, welchem Notar oder welcher Notarin Sie ihr Rechtsgeschäft anvertrauen möchten. Meist hat die Person, die die Notarkosten übernimmt, das letzte Wort (in der Regel die Käuferseite).

2. Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags (Beurkundung)

Zu diesem Termin erscheinen alle Beteiligten bestenfalls persönlich, so dass bei gleichzeitiger Anwesenheit der Vertragsinhalt vorgelesen werden kann.

Gut zu wissen: Notar:innen sind dazu verpflichtet, den fertigen Vertrag laut vorzulesen und den Inhalt noch einmal zu erklären, damit beide Seiten wissen, worauf sie sich einlassen. Nutzen Sie diese Gelegenheit, um letzte Unklarheiten loszuwerden, damit Sie mit einem guten Bauchgefühl unterschreiben können.

Sind alle wichtigen Punkte im Vertrag enthalten und beide Seiten zufrieden mit der Ausfertigung, kann das Vertragsdokument im Anschluss unterzeichnet werden. Nun geht es an die Umsetzung des Vertrags durch den/die Notar:in.

3. Vertragsabwicklung

Nachdem der Vertrag vor dem Notar bzw. der Notarin von beiden Seiten unterschrieben wurde, wird die Immobilie für die Käuferseite im Grundbuch vorgemerkt. Dies soll verhindern, dass die Immobilie in der Zwischenzeit an jemand anderen weiterverkauft werden kann.

Wann ist die Zahlung fällig?
Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, werden Sie von Ihrem/Ihrer Notar:in dazu auffordert, den Immobilienkaufpreis zu zahlen (sog. Fälligkeitsmitteilung). Dies kann manchmal ganz schnell gehen oder manchmal auch etwas mehr Zeit in Anspruch nehmen. Die Zeit bis zur Fälligkeitsmitteilung hängt vor allem von den Rückmeldungen aller am Kaufvertrag beteiligten dritten Parteien (Behörden, Grundschuldgläubiger etc.) ab.

Um einen rechtssicheren und lastenfreien Erwerb zu garantieren, setzen sich Notar:innen außerdem mit allen Beteiligten in Verbindung:

  • Das Finanzamt wird über den Immobilienkauf in Kenntnis gesetzt, das Ihnen sodann einen Grunderwerbsteuerbescheid zukommen lässt, damit Sie Ihren steuerlichen Pflichten nachkommen können.
  • Nehmen Sie für Ihr Vorhaben ein Bankdarlehen in Anspruch und soll das Darlehen deshalb durch eine Grundschuld abgesichert werden, wird auch die Bestellung der Grundschuld notariell beurkundet und die Eintragung im Grundbuch veranlasst.
  • Wenn Rechte im Grundbuch zu löschen sind, werden die entsprechenden Personen kontaktiert und um Löschung gebeten.
  • Sofern Genehmigungen durch Dritte (z.B. WEG-Verwalter) notwendig sind, werden diese eingeholt.
  • Hat die Gemeinde bestimmte Vorkaufsrechte, wird die Gemeinde zur Äußerung hinsichtlich der Rechte aufgefordert.

Im Einzelfall können auch weitere oder andere Personen oder Firmen eine Rolle spielen. Der Notar oder die Notarin wird alle zur Abwicklung des Grundstückskaufvertrages erforderlichen Schritte durchführen und Sie stets auf dem Laufenden halten.

Im letzten Schritt wird der Kauf durch Ihre Eintragung als Eigentümer:in im Grundbuch abgeschlossen. Herzlichen Glückwunsch, Sie können sich ab sofort Eigentümer:in einer neuen Immobilie nennen!

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